104家房企跻身百亿军团 2千亿量级大腕增至3家

本文摘要：104家房企挤身百亿军团2015年，房地产销售大年，楼市奏鸣曲再次被吹响。过去一年，在一轮轮救市信号中，内地楼市冲破重重迷雾，很快绽放活力。规模房企业绩井喷，在年终交还了一张张完满答卷。绝大多数房企的销售业绩超过了去年年初的预期，绿地、万达、保利等20家典型房企的平均值销售目标完成率为98%，其中中海等房企提前完成甚至下调了销售目标。 与国家统计局公布全国商品房销售额增长速度15.6%(前11月)比起，2015年百强房企21.3%的销售增长速度则更加明显。

104家房企挤身百亿军团2015年，房地产销售大年，楼市奏鸣曲再次被吹响。过去一年，在一轮轮救市信号中，内地楼市冲破重重迷雾，很快绽放活力。规模房企业绩井喷，在年终交还了一张张完满答卷。绝大多数房企的销售业绩超过了去年年初的预期，绿地、万达、保利等20家典型房企的平均值销售目标完成率为98%，其中中海等房企提前完成甚至下调了销售目标。

与国家统计局公布全国商品房销售额增长速度15.6%(前11月)比起，2015年百强房企21.3%的销售增长速度则更加明显。统计资料表明，2015年，百强房企的销售金额大约3.5万亿元，面积大约3.2万亿平方米，同比分别快速增长21.3%及18.7%。2015年共计104家房企挤身百亿军团，较2014年减少24家，市场份额已超强40%。

房企销售业绩水涨船高，百强房企的选入门槛亦大幅度提高。据理解，2015年，TOP10、TOP20、TOP50房企入榜门槛分别为725亿元、358亿元和196亿元，分别同比快速增长10%、24%和27%。

值得注意的是，TOP100房企的入榜门槛已超过104亿元，同比快速增长48%。自此，百强房企的年销售规模已全部多达百亿元。竞争越发白热化，房企间缠斗成团。过去一年，龙头房企有数分化为两个梯队的趋势，其中恒大乘势打破绿地攀上百强销售榜中的榜眼之位，他们与万科一道车站在了2000亿元数量级上;中型房企间的搏杀尤为白热化，融侨、融信等房企发力冲刺，TOP50房企集中度已约31.74%;此外，和昌、东原等首次入榜的黑马房企成长性亦有一点注目。

在中央声援去库存的宏观背景下，如何利用好存量资源将沦为2016年房企的新课题。如何开拓创新模式、变革运营思维，将沦为房企未来思维的最重要方向。

百强门槛104亿元在克而瑞地产研究中心公布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，时代周报记者找到，2015年，各梯队房企的展现出皆好于2014年。其中，TOP100房企展现出最为亮眼，金额门槛从70亿元减少至104亿元，面积门槛从48万平方米减少至90万平方米。从金额门槛来看，今年TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年减少67亿元，同比快速增长10%;TOP20、TOP50和TOP100房企的金额门槛分别为358亿元、196亿元和104亿元，较2014年分别减少70亿元、42亿元和34亿元，同比分别快速增长24%、27%和48%。

从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从上一年同期的570万平方米减少至578万平方米，小幅快速增长1%;TOP20房企同比快速增长21%至357万平方米;TOP50房企则较2014年快速增长11%至163万平方米;TOP100房企入榜门槛超过90万平方米，同比快速增长88%。百强房企集中度在之后下降，品牌效应强势依旧。金额方面，除TOP10房企集中度(16.87%)较上年增加0.05个百分点外，其余房企集中度皆有所下降。

其中，TOP20、TOP50和TOP100房企集中度分别为22.82%、31.74%和39.64%，分别同比快速增长0.03%、0.59%和1.86 %。面积方面，各梯队房企的集中度皆之后上升。

2015年，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的集中度分别为11.31%、14.62%、19.94%和24.65%，分别同比快速增长0.87%、0.97%、1.22%和2.35%。值得注意的是，目前发达国家TOP10房企集中度皆已多达20%。

这意味著，中国的房企集中度还有下降空间，品牌和规模依然是房企未来争夺战蛋糕的最重要筹码。未来5年，规模化依然是大型房企竞争的主战场，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在拒绝接受专访时认为，预计到2020年将有7家2000亿级企业、7家1000亿-2000亿企业、16家500亿-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将约2000亿元左右，市场占有率将多达20%。缠斗中三大鸿沟2012年以来，在万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等七家房企之外，千亿阵营再未配套，这一格局至今并未被超越。

2015年，7家千亿房企年销售均值1796亿元，其中万科以2627亿元年销售领衔行业。这一年，2000亿级别房企减至3家，上了一个台阶的是恒大。携同年末海花岛散户大买122亿元之余威，恒大乘势多达绿地(远比海外销售部分)上升至房企第二位。

当然，两者的差距只有1.8%，分别为2050.4亿元和2015.1亿元。有所不同的战略方向下，千亿房企内部经常出现分化。

2015年，万达、碧桂园、中海和保利的销售金额在1500亿元左右。年销售金额500亿-1000亿元的第二梯队里，有九家房企的一席之地，较上一年新的减少了一家金地。2015年，金地以621亿元的销售金额首次转入了这一阵营。该阵营的年销售均值为664亿元，其中华润置地以851亿元销售额脱颖而出，而世茂、融创、华夏幸福、绿城、金地、招商蛇口(原招商地产重组而来)、龙湖、富力等8家企业销售额集中于在500亿-700亿元区间，彼此之间日趋僵持。

克而瑞在报告中称之为，第二梯队房企尽管每年都能保证一定业绩增长速度，但因整体布局和规模扩展早已基本已完成，要踏入千亿大关还须要一定时日。值得注意的是，中国房地产行业强者恒强劲的特征，也在第一、第二梯队房企中反映得淋漓尽致。在2015年房企百强榜单中，早已经常出现了几个极大的鸿沟：以招商蛇口570亿元年销售来评估，第1名万科和第2名恒大的年销售额构成了577亿元的差距，差不多相等于一个招商蛇口;第7名(千亿房企末位)的碧桂园1401亿元年销售额和第8名华润置地850亿元之间，又劣了一个招商蛇口出来。

不过，房企间竞争于是以越发白热化，杀成一团。据时代周报记者理解，从第4名万超过第7名碧桂园的年销售额只差111亿元;第8名华润置地到第12名绿城之间的年销售额差距也只有127亿元。另外竞争出现异常白热化的区间段是第21-30名之间的房企，如第21名新城323.8亿元年销售额与第30位先河295.1亿元之间，只差28.7亿元。事实上，据时代周报记者盘点，像新城、先河这样挤身200亿-500亿元年销售的第三梯队阵营中的房企，共计33家，较2014年减少了正荣、融信、仁恒、卓越和融侨等9家房企。

这一梯队的年销售均值为280亿元，较上一年提升了19亿元，其中有24家房企年销售在200亿-300亿元区间。200亿元以下年销售的房企竞争尤为白热化，这类第四梯队的房企共计51家。单个项目的胜败就有可能要求最后的座次，也因此沦为百亿军团配套和门槛拔高的生力军，易居中国继续执行总裁丁祖昱对时代周报记者分析称之为。在中国指数研究院的理解中，这50多家房企是所有阵营中成分尤为简单、竞争最白热化且发展风险较小的群体，主要还包括城市龙头型房企、特色领域房企。

该阵营房企平均值转入城市为13个，大本营城市的数量占到于多约85%，因此业绩不受市场波动影响仅次于，具备不稳定的特点，也不应警觉热点城市市场需求低迷造成的业绩下降。存量资源驱动变革再行抑后扬，是2015年房地产市场的主基调。今年一季度，各路房企的销售情况并不悲观，但在一系列政策受到影响性刺激下，二季度销售开始逐步恶化，三季度后一线和重点二线城市展现出疯狂、热卖项目频现，为房企全年业绩做出了较小贡献，并最后在四季度愈演愈烈。

四季度是房企对销售目标发动冲刺的关键时期，多家房企四季度销售金额占到全年的比重均值多达40%。据时代周报记者理解，由于销售表现出色，2015年11月起，滨江、旭辉、保利置业等房企相继宣告提早合格，恒大、中海和龙光在下调了销售目标后，最后也都精彩已完成任务。多达，2015年20家典型房企的平均值销售目标完成率为98%，大部分房企的销售情况合乎年初预期。这一年，随着互联网+和大数据对行业影响的加剧，房企在营销层面的战略也持续升级，更加注重从客户、产品角度紧贴，挖出市场需求、重返本源。

尽管新的业务转型动作屡屡，但主业对房企的重要性无可替代。在时代周报记者的专访中，专家构成了这样的共识：2016年，房企将之后以物业销售作为重点，改变运营思维推展主业发展，一方面通过更加多元的方式提供新项目，另一方面增大存量物业的去化力度。收购，不会沦为接下来龙头房企的常规动作。2015年，恒大、融创等嗅觉灵敏、销售能力强劲的房企有数多次动作，对象少有由于资金紧张、寻求转型等原因意欲解散房地产行业的中小房企。

数据表明，仅有2015年1-9月，房地产行业并购案就超过176宗，牵涉到金额1600亿元，完全相等于2014年全年行业的收购交易价值。城市更新，也不会有更加多房企识破这块大蛋糕。2015年，深圳、上海等地的城市更新项目批量上市，并屡次生产单日成交价数十亿元、数千人抢走房等震撼场面。这使得房企不约而同地识破了这块大蛋糕，如：万科在上海接掌了上置闸北雅宾利项目;恒大在深圳提供了20余个城市更新项目;绿地签下了南昌的两个大型城市更新项目;融创通过城市更新项目进占山西等。

政府代表的公共市场需求和房企代表的市场意愿，联合推展了城市更新政策日益完善，房企参予城市更新的积极性提升、利润空间增大，未来城市更新项目在一手房市场的比重还不会减少。去库存是房企的首要任务，更加多创意模式将被拓展和应用于。当前，中央对于去库存十分重视，地方政府皆在筹划发售适当政策，房企则开始试水创意模式促进销售，提升存量物业利用率。如绿地两大互联网金融平台对招商项目展开了资产证券化，恒大海花岛则使用了酒店托管地，分别对办公和旅游这两大库存重灾区有一定效果，为其他房企获取了顺利样本。

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