三大行业“营改增”开启在即 房地产率先实施

本文摘要：网络配图（来源：百度）新一轮营业税改为增值税(下称营改增)将要来袭。生活性服务业的营改增方案将在年底前实施，而建筑业、房地产业的营改增最先于明年1月1日起实施。在倍受注目的税率方面，还包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业的增值税一般纳税人税率或定在6%，而小规模纳税人的征收率则为3%。 建筑业和房地产业的增值税税率或定在11%。这意味著，以前营业税税率为20%的娱乐业营改增后，税率明显降低。

网络配图（来源：百度）新一轮营业税改为增值税(下称营改增)将要来袭。生活性服务业的营改增方案将在年底前实施，而建筑业、房地产业的营改增最先于明年1月1日起实施。在倍受注目的税率方面，还包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业的增值税一般纳税人税率或定在6%，而小规模纳税人的征收率则为3%。

建筑业和房地产业的增值税税率或定在11%。这意味著，以前营业税税率为20%的娱乐业营改增后，税率明显降低。而建筑业(营业税税率为3%)和房地产业(营业税税率5%)的税率明显提高。

安永税务部合伙人李雁说道，税率强弱变化意味着是营改增中企业注目的问题之一，更加多问题在于营改增后诸多细节操作者问题，这些细节甚至不会带给企业营业模式的转变。上海财经大学教授朱为群曾告诉他本报记者，增值税归属于流转税，税负最后还是由消费者分担。营改增将密集启动时隔去年交通运输业、部分现代服务业和今年铁路运输、邮政服务业、电信业划入营改增后，只剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业并未划入营改增。

国务院曾明确提出力争十二五期间全面完成营改增改革。因此，四大领域营改增前进时间仅有只剩一年多。

不久前，《国务院办公厅关于增进内贸流通身体健康发展的若干意见》具体了生活性服务业在2014年底前启动营改增。李雁说道，财政部、国税总局在发售生活性服务业营改增时间表上，是朝着年底前实施政策的目标行进，但否一定能发售还不确认。多位专家回应，还包括餐饮业、旅游业、酒店业、娱乐业等在内的生活性服务业不会依据此前实施的《营业税改为增值税试点方案》，应以限于增值税简陋计税方法，即(小规模纳税人使用)3%的征收率。而一般增值税纳税人有可能使用6%的税率。

北京营改增小组成员、GTS(高顿税务峰会)税务专家陈志坚透漏，本周国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的营改增方案，建筑业的税率以定在11%，房地产业的税率则不方便透漏。建筑业和房地产业营改增实行时间最先是2015年1月1日。而回应时间表，一位财政部人士称之为基本按此前进，但若没有准备好不会延后。

李雁回应，虽然房地产业增值税率未确定，但为11%和17%两档税率之一，而业内人士更加偏向11%的税率。陈志坚回应，税负强弱无法意味着盯着进项抵扣，还与公司的管理以及对下游的税负传送等有关。

比如没进项抵扣，但可以把税负传送给下游，那税负也会提升。挑战重重作为营改增最好撕开的几块骨头，三大行业营改增前进仍然困难重重。

在生活性服务业，娱乐业税率忽然大叛让一些人困惑。而其中酒店业税率如何确认也是众多难题。

李雁说道，酒店业较为类似。比如，苏州凯宾斯基酒店进的发票并不是凯宾斯基公司，它只是酒店管理者，而确实的老板是房地产开发企业，这个模式在中国较为广泛。

假设房地产企业的税率与酒店业税率有所不同，究竟按哪个征税？另外，李雁称之为，中国的服务型公寓是算数酒店还是房屋租赁呢？按哪个税率征税？一家房地产企业人士对她回应，服务型公寓商家认同不会按照税率较低(酒店)的标准，如果依据营业执照来辨别，一些商家由此有可能转变自己的营业模式。餐饮业和酒店业划入营改增后，否也可以向其他商家出示增值税发票呢？不仅生活性服务业营改增挑战重重，房地产业堪称简单。比如，一个房地产项目竣工了，但销售还没有完结，若忽然实施营改增，税率从5%减少到11%。

企业基本竣工了，基本上也没进项税抵扣了，而且它的销售合约都出来了，价格也无法改为，那这对企业影响大了。李雁回应。另外，房地产商在施作项目时，施作商能否获取增值税发票来抵扣也是难题之一。而建筑行业将减少的税负转嫁给房地产业也是很多房地产商困惑的问题。

李雁回应，这些行业营改增不会牵涉到很多细节问题，甚至还牵涉到一些涉及法规的改动。

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